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谁为长租公寓的野蛮生长埋单

张雅楠2019-08-11 11:38

(图片来源:壹图网)

经济观察报 评论员 张雅楠 又一家长租公寓倒闭了。

8月7日,乐伽公寓在官微公告,公司经营不善,无力履行合同,虽经多种途径自救,但均未见效,目前已经停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

这家巅峰时在8个城市布局、客户超过40万、房源套数超过20万的长租公寓彩票游戏app,轰然倒塌,留下一堆纠纷在等待善后。

乐伽公寓爆雷不是行业的第一例,也不会是最后一例,它和鼎家公寓、寓见公寓等多家暴雷的长租公寓品牌,一次又一次地给这个如火如荼在钢丝上行走的行业敲响了警钟。

和共享经济、P2P一样,长租公寓的兴盛仿佛是一夜之间的事。

以雷军为代表的互联网行业以一种颠覆者的姿态切入公寓领域,野心勃勃要对房地产进行互联网化改造;地产彩票游戏app近水楼台、当仁不让,规模目标动辄数十万套,相应的ABS、类RE-ITs等债权类融资方式也即刻安排上;而传统的酒店公寓业也在守住基本盘,拓展新局面;资本则隐身其后提供弹药;各方力量短兵相接,长租公寓行业迅速从蓝海变为红海。

即便房住不炒、租住同权的政策基调给这个行业提振了不少信心,但回归经营本身,长租公寓如何盈利的问题,其实一直悬而未决。

曾经有长租公寓操盘手以集中式公寓的收房成本算过一笔账:假设上海一间公寓最终月租4000元,市场竞争激烈,拿房成本往往占60%,即支付给产权方的成本是2400元;装修成本(包含硬装、软装、家居、家电等)以7万元计算,要在前五年分摊完,平均每个月装修成本大约1166元;再加上每间房每个月所投入的运营成本大概500元,统计下来,一间房每月总成本达到4066元。也就是说,前五年基本不赚钱。

这本是一桩生意成立与否的基础,但却被选择性忽视了,有人认为要看得长远,有人认为总会有接盘侠。

经营压力巨大,长租公寓行业出现各种“妖娥子”也就不难理解了。“租金贷”是要快速收回投入,“甲醛门”是迫于快周转的经营压力,“抢房源推高房价”是要快速形成规模优势,“隔断房”是要增加收入来源……这些在政策和法律边缘试探的行为,是行业蛮荒时代的见证,也是成长的代价。

和房地产一样,长租公寓也是一个需要完善金融配套支持的行业,在成熟的房地产市场中,公寓REITs在良好的运营下,能够形成稳定的回报,是一个优质的资产投资门类,能够吸引追求长期稳定回报的资本长期持有。

不过,在公募REITs尚未启动的中国,长租公寓行业更多采用二房东模式,在房地产高周转和互联网烧钱模式的双重夹击下,迅速发展壮大成为一个高速旋转的陀螺,用高成本短债去适配长期低成本资金需求,稍慢一拍,陀螺就可能完全停摆。

现实中,停摆是一件太容易的事情了,ABS融资无人认购、租金贷被叫停、空置率高等等,都可能成为压倒长租公寓的最后一根稻草。无怪乎有长租公寓CEO说,如果一个做长租公寓的说他资金链完全没问题,一点都不缺钱,99%的可能是他在骗你,1%的可能是他家里有矿。

起风的时候,太多人相信羊毛出在猪身上,但最终谁会来埋单呢?看看乐伽公寓的善后清单就知道了。

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