大厦的蟑螂和老去的楼宇

程璐洋2020-11-13 21:10

彩票游戏app 记者 程璐洋 一面崭新的锦旗,写着“勇担抗疫责任 为业主保驾护航”,挂在东域大厦(第三置业)的物业管理处办公室门口。锦旗背面的会议室里,物管负责人刘煜接到了一则不客气的投诉——有租户称这是他见过的蟑螂最多的楼。

对这个投诉,刘煜有些惊讶,他自认为和楼内业主及租户们的感情“还不错”。

东域大厦(第三置业)位于北京写字楼林立的三元桥区域,由国际知名房地产资产管理机构“五大行”之一的世邦魏理仕提供物业服务。半年前的物业满意度调查中,这座大厦在世邦魏理仕管理的北京20座大楼里名列前茅。

微信图片_20201113203238

东域大厦(第三置业)物业管理处  程璐洋/摄

接到客诉后的那个周末,刘煜收起惊讶和委屈,和团队加强了全楼的虫害消杀。

蟑螂大厦,车睿这样称呼自己公司所在的办公楼。

“到处是蟑螂”,车睿伸出食指和拇指比划着,“有只这么大的,翻着肚子在蹬腿,那是我这辈子见过最大的蟑螂”。在楼梯间、洗手台,甚至办公桌上,他和同事们在公司的多处都见过蟑螂。 

其中,昏暗的楼梯间是蟑螂出现频率最高的地方。几乎在每个楼梯间的门背后,都摆着一个捕杀蟑螂的蟑螂屋,里面满是蟑螂尸体,“墙壁上经常能看到大蟑螂带小蟑螂一起爬”,车睿说。

如果说楼梯间的蟑螂还能眼不见为净,办公桌上的蟑螂则让所有人都无法忽视。自从桌上遗留的食物爬过蟑螂后,坐车睿对面的女同事养成了新习惯,“吃的都不敢放桌上,或者得盖层纸”,她看着自己桌下的蟑螂药说。

微信图片_20201113204700

第三置业楼道里放置的蟑螂屋

为避免引起不适,图片进行了处理  程璐洋/摄

除了蟑螂,车睿和同事们也尽量减少使用楼内的卫生间,面对有污渍的马桶圈,和没有及时清理而溢出的垃圾桶,生理需求也可以让步。

为此,车睿甚至调整了自己的大便生物钟,养成早起在家如厕的习惯。除非憋不住的小便,才会选择楼内卫生间。女同事们对卫生间的需求更大,“马桶真的不敢坐,常常有脚印和尿渍,只能扎着马步上厕所”,前述女同事无奈,“带着血的卫生巾从垃圾桶溢出来,真的很头疼。”

每层楼的卫生间状况参差不齐,员工们甚至总结出了经验,哪层最干净。

对于楼内种种基本卫生问题,车睿公司的行政曾多次和物业沟通过。“物业态度还不错,说了以后马上来人”,该公司行政人员表示,但长期来看,效果并不明显。让她给物业打个分,“60,刚刚及格吧”。

除了租户,东域大厦(第三置业)B座一层的便利店老板也知道有蟑螂问题,“没办法,有餐饮的地方就容易招蟑螂”。她右手边,是出售盒饭的餐饮车。

而B座楼内的一位保洁阿姨,展示了她负责的楼梯间门后空空的蟑螂屋,用以说明楼层状况。对于楼内其他区域出现的蟑螂,她归结于每位保洁的用力程度不同。

蟑螂从哪儿来

“周末开了消杀和管理的专题会,我们也讨论,蟑螂从哪儿来?除了夏天炎热滋生,还有什么原因?为什么会给租户造成困扰?”刘煜表示,专题会决定将垃圾区的消杀频次改为每日一次,在公区隐蔽区域增加“蟑螂屋”的布控,并增加年度防虫布控的频次。

11月7日,物业对全楼公共区域进行了消杀。

今年,在涉及蟑螂等四害卫生的主管部门爱卫办检查中,这栋楼正常通过。

该楼的保洁,被外包给北京瑞毅佳玉环保彩票游戏app有限公司,共20名保洁,每人负责3层,每层200平方米左右的清洁。保洁公司负责人表示:达到了爱卫办对楼宇大小蠊虫密度的要求,但蟑螂不可能一只都没有。至于卫生间的状况,“超甲级写字楼还要求卫生纸篓不超过70%就得清倒,但那个物业费是什么水平”。

刘煜在这栋大厦工作的十年间,5.5元/月/平方米的物管费一直没变。可对比的是,同样由世邦魏理仕负责物管,和东域大厦(第三置业)直线距离几百米的中冶大厦,物管费30元/月/平方米,目前的招租租金为近10元/日/平方米。

一个由国际知名机构管理,满墙锦旗、满意度排名靠前的办公楼,为什么会存在如此基本的卫生问题呢?

经济观察报获得了“虫控消杀工作专题会”的会议纪要,解释了部分原因。

纪要显示,由于大厦没有垃圾房,现有垃圾存放区域一直为项目临时设立,既不封闭,也没有独立通风系统,因此将重点管理垃圾房及底商餐饮租户。

同时,会议纪要显示,因为大厦为住宅立项,楼层步行梯楼道内没有消防风机设备。楼层内无专用货梯及货梯前室的设置,使得楼内没有正规垃圾桶的摆放位置,这也使得客户员工用餐后的餐余垃圾无法密闭独立存放。物管团队将加大与客户的沟通和宣传力度,希望客户将餐厨垃圾包裹严密后再进行投放。

另外,由于楼内房间均为小业主产权区域,物业在室外做的力度越大(如果客户房间内不能同步消杀),则客户房间内的蟑螂出现“现象”也会越严重。

“我们的楼不是一个破楼”,入行25年的刘煜格外认真,“这个楼的楼龄是16年,它的设备不是最新的,但我一直跟同事讲,就像一件穿过的衣服,要把它洗净熨平,可能会有补丁,但不要瞎补,一定要方方正正。我们穿到哪儿,也不觉得自己寒酸。”

他有些动情,“楼宇就是这样,新盖的设备设施都不一样,但是楼就会一天一天奔向老化。”

而楼一天天老化的过程,就是物业管理难度加大的过程。“噢!之前的一家餐馆搬走了”,刘煜告诉经济观察报,不久前位于楼内B座一层的一家餐饮,受疫情影响撤铺。“可能因为原来的餐馆对蟑螂等虫害集中消杀,比较可控。他们搬走后,加上天气炎热,蟑螂在楼内四散”,他和团队猜测。

空铺的新租户,是顺丰快递,餐馆变成了顺丰的仓库。一提起这个,刘煜直皱眉,“哎呀,我去找业主,能不能考虑下物业管理问题,结果业主说,那怎么办,我也要赚钱。”

散售

让物管团队头疼又无奈的是,东域大厦(第三置业)为散售产权。

该楼由开发商北京恒阳华隆房地产有限公司在2004年建成,房屋用途为公寓。迄今,由于东域大厦(第三置业)迄今为止没有成立业主委员会,前期物管合同由恒阳华隆原股东首创置业和世邦魏理仕签订。

首创置业回复经济观察报称,东域大厦(第三置业)已于2006年全部散售完毕,首创不了解各小业主如何使用房屋。

散售,意味着没有统一的业主对资产进行规划管理,每个产权的小业主都有着各自的利益诉求。公寓性质,则意味着大厦从一开始的建筑设计,就和标准写字楼有差距,也决定了物业只负责楼内公区管理,所有户内面积均不在其管理范围内。

从实际情况看,东域大厦(第三置业)不像标准写字楼有专用货梯,A、B座各有4台客梯。为了解决楼内租户的装修和货物使用需求,物业将2号电梯设为货梯。大量的食物残渣和货物运输,使得这台电梯不仅明显更破损,蟑螂等虫害出现的几率也更大。

另外,由于楼梯间不具备正压送风系统,按消防规定,通道内无法设置普通垃圾桶。没有办法的物业团队,自己设计了一种简易垃圾支架,以满足每层楼的清洁需求。

诸如此类的先天不足,使得东域大厦的物业管理需要付出更多的时间和精力,但往往事倍功半。

除了先天不足,东域大厦(第三置业)散售带来的问题,在这栋楼逐步老化的过程中愈发明显。

在这个A、B座各28层,总建筑面积8万多平方米的公寓楼内,聚集了上百户大小公司办公,租户类型多样,包括维达纸业等知名彩票游戏app办公室,也有大量金融、律所彩票游戏app,还有美容、健身等场所。物业团队和周边中介都表示,没有居民在此生活,全是办公和商业用途。

微信图片_20201113203044

微信图片_20201113203053

东域大厦(第三置业)租户 程璐洋/摄

每个月平均有4家在装修,在刘煜在此工作的十年间,楼内租户高速汰换导致对应的装修频率,这对一栋楼的折旧老化影响很大。

快速折旧,意味着物管费很难有突破。因此,在周边写字楼中介的口中,这是一栋极具性价比的写字楼:物管费划算,且电费按居民用电计算,一度电比商业用电便宜6角钱,“夏天开空调就省很多钱”。

性价比的背后,是从大厦建成起就负责物管的世邦魏理仕项目团队不得不控制成本,提高人效。10年前60多个人的物管团队,目前已经精简为30人左右。“一人多能啊”,刘煜说,项目上不少同事目前的税前工资为三四千元。

资金紧张,意味着物业该做的,和能做的,都只能慢慢来。

物管团队也曾想更新公区厕所,咨询过公共维修基金,发现行不通,公共维修基金只能用于扩建和改造。目前,大厦正在申请用于电梯更新的公维基金。“8台电梯已经使用了16年,接近使用寿命了”,刘煜说。

这么多年,也有不少业主讨论过成立业委会,他们找到刘煜,都先问,你们物业同不同意成立业委会?

“同意“,刘煜说,自己的回答没有变过。可当业主们继续了解,十年未变的5.5元/月/平方米的物管费价格,楼内几百户业主和租户的复杂情况,和背后对应的物业实际工作后,成立业委会的事总是不了了之。

何解

是否继续签订东域大厦(第三置业)的物管合同?世邦魏理仕华北区不动产管理部资深董事周业辉坦言,他曾犹豫过。

今年,和过去一年一签的物管合同不一样,首创提出,将合同修改为不定期合同,直至大厦成立业主委员会。

面对世邦魏理仕华北区唯一的公寓性质写字楼,也是华北区在管物业中少有的散售型物业,周业辉不得不从多方面考虑是否续约。

最终,世邦魏理仕签订了这份合同。这意味着,直到东域大厦成立业委会重新选择物业之前,这栋大楼的前期物业将一直由世邦魏理仕管理。

彩票游戏app责任和风格,是周业辉不断强调的决定理由。“也会算笔账的,如果不签,项目员工如何安置”,他没有透露具体的成本,但表示“这栋楼一直盈亏平衡,起码是不亏钱的项目,我们才能考虑社会责任”。

除了东域大厦外,物业管理市场中还存在多少类似的散售型老旧物业?它们是否也面临着类似的困境?

很难有一个准确的数字。世邦魏理仕、戴德梁行和高力国际等五大行均表示,基本不涉及散售型物业项目,不跟踪该类物业数据。

业主分散,情况复杂,不专业,是大行们给出的统一原因。

据经济观察报不完全统计,天元港中心、霄云中心、时间国际、远洋新干线、豪成大厦、佳境天城以及SOHO中国的多处项目,是北京市场中其他的散售型办公项目。

高力国际物业及资产管理服务董事王宏悦解释,散售型物业的管理难点主要在于,开发商遗留问题和小业主利益难以统一;小业主自持,对楼宇无完整规划;楼内经营范围杂乱,人员流动较大,小型彩票游戏app抗风险能力差。种种情况都会导致楼宇品质下降、管理难度增加。

2020年的资本市场,掀起了物业彩票游戏app的上市潮,年内已有近10家物业管理公司陆续上市。这个行业,容易吸引目光的,常是谁拿下了哪个知名项目的物管,这也被视为行业对物管彩票游戏app的业务能力认可。

且随着北京五环内不再新增建设用地,城市更新和存量升级的市场越来越活跃,部分老旧资产改造升级后,租金可以增长多倍,随之而来的是资产价值的提升。

但行业中的一切热闹,似乎都和这些老去的散售楼宇无关。

(应受访者要求,车睿为化名)

版权声明:以上内容为《经济观察报》社原创作品,版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权,严禁转载或镜像,否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电:【-1260】。
不动产运营报道部记者
对人与故事感兴趣,关注地产及其背后的商业。工作邮箱:chengluyang@eeo.com.cn